DERECHO Y CAMBIO SOCIAL

Desde que entró en vigencia el Código Civil de 1984 se discute la prelación que existe entre el asiento registral y el título material que le dio origen. Así puede verse, ya, en la exposición de motivos oficial de dicho cuerpo normativo que el problema se plantea en el caso de discrepancia entre el contenido del asiento frente al contenido del título, pues se debate cual de ellos debe tener preferencia[1].

Un sector de la doctrina sostiene que la protección que otorga el registro, específicamente en el ámbito del principio de fe pública (art. 2014 CC), debe circunscribirse a los datos consignados por el asiento, por lo cual la nulidad que aparece en el título material (negocio jurídico o contrato) no afecta al tercero, quien debe considerarse tutelado por su confianza exclusiva en el asiento. Se dice, por tanto, que en virtud de la seguridad jurídica el deber de verificación del tercero se reduce a comprobar la inscripción o asiento registral, pues demasiado costoso y complicado exigir una consulta del título[2].

Para efectos prácticos la adopción de una u otra tesis puede resumirse en el siguiente ejemplo: A es propietario de un inmueble en virtud de compra celebrada con X; en dicho título consta que A es casado, aun cuando el registrador por error hace constar que es soltero. Hasta aquí no hay duda que el propietario es A, de estado civil casado. Luego A vende el inmueble a B, y en este negocio A se declara como soltero aprovechando el error del registrador. En este contrato existe una patología derivada del poder de disposición insuficiente del vendedor. Posteriormente B vende el inmueble al tercero C que se fía exclusivamente en los asientos e inscribe su adquisición. Si optamos por la tesis que da valor absoluto a la inscripción, entonces C está protegido por la fe pública ya que la causal de nulidad no consta en los asientos del registro; en cambio, la postura contraria señala que el defecto del negocio aparece del propio registro (de los títulos inscritos), por lo que el tercero C no merece tutela. En buena cuenta, aquí se encuentra en contraposición la tesis del asiento registral frente a la del título material.

Desde siempre he sostenido la postura favorable al título material, y creo que ha llegado el momento de articular en un solo escrito los diversos fundamentos que amparan esta posición, con lo cual espero contribuir a que se ponga punto final a un debate que realmente es innecesario.

CRÍTICA FILOSÓFICA A QUIENES SOSTIENEN QUE EL ASIENTO REGISTRAL TIENE VIDA PROPIA O CREA UNA NUEVA SITUACIÓN JURÍDICA

El título que contiene un acto o negocio de transmisión puede llegar al registro y ser inscrito. Esto da lugar a que un funcionario administrativo (registrador) extienda un asiento en el que hace un extracto de la situación jurídica producida. Ante ello, los autores que sostienen la primacía del asiento registral afirman que las discordancias que existan entre éste y el título, o las causas de nulidad que aparezcan solo en el título, devienen en irrelevantes para el tercero, por cuanto la inscripción es lo único que tiene eficacia jurídica. Es decir, la inscripción da lugar a una “nueva situación jurídica”, distinta al título y que puede vivir con independencia de este último.

El argumento es fácil de refutar si tenemos en cuenta que la publicidad y el hecho son situaciones unidas en forma indisoluble, aunque se encuentren en distintos planos[3]; ya que el hecho jurídico es aquel evento que una vez acaecido en el mundo produce consecuencias jurídicas, y se encuentra en el ámbito del “ser” (existe o no); mientras tanto la publicidad es solo un instrumento para dotar de conocimiento general a ese mismo hecho, y se encuentra en el ámbito del “conocer” (lo conozco o no). Por tanto, la publicidad por sí misma no es nada, ya que ésta simplemente existe para dar notoriedad a un hecho determinado. Dentro de esta lógica el hecho jurídico es obviamente el concepto-prius (primero, fundamental), al cual sigue la publicidad. En este orden de cosas la publicidad NO PUEDE EXISTIR SIN EL HECHO, ni puede ser diferente a él, ya que la publicidad es un concepto relacional, que se encuentra en relación a un hecho preexistente, al cual le sirve. Es obvio, pues, que la publicidad NUNCA PUEDE REEMPLAZAR O SOBREPONERSE AL HECHO, pues ello implicaría el absurdo lógico consistente en admitir la publicidad sobre el vacío, es decir, sobre nada a qué referirse. Así pues, un evento que sucede en la realidad (hecho) puede ser objeto de narración, como ocurre cuando lo relata un periódico (publicidad), pero jamás la narración (publicidad) podrá modificar o derogar el acaecimiento del evento (hecho), el cual existe por sí mismo, y se encuentra en el mundo del “ser”, de los hechos reales, de las situaciones concretas.

En tal sentido, resulta falso que la inscripción dé lugar a una “nueva situación jurídica”, lo cual se demuestra en el siguiente ejemplo: si una sociedad anónima decide otorgar un poder, este hecho jurídico es el mismo ya sea que se encuentre inscrito o no; si se inscribe sigue siendo un acto de apoderamiento, y el registro no tiene el efecto taumatúrgico de cambiarle de naturaleza; por tal motivo, no existe una “nueva situación jurídica”; sino que el registro da publicidad del mismo hecho (poder), que no se convierte en otro distinto[4]. Es cierto que se pueden producir algunas consecuencias jurídicas especiales por causa de la inscripción, pero eso en ningún modo cambia la naturaleza jurídica del hecho, que sigue siendo exactamente el mismo (un poder). La publicidad no puede tener vida propia, pues se refiere siempre a un hecho; sin éste no hay publicidad. Por tanto, la inscripción no crea una nueva situación jurídica que sea distinta, lo cual significa que la publicidad no tiene la fuerza de originar por sí sola un hecho que no existe.

CRÍTICA JURÍDICA A QUIENES SOSTIENEN QUE EL ASIENTO REGISTRAL TIENE VIDA PROPIA O CREA UNA NUEVA SITUACIÓN JURÍDICA

Un sector de la doctrina española sostiene que el contenido del documento y el contenido de la inscripción son distintos, por lo cual se disocia el “título” (negocio documentado donde consta el acto o negocio”) con respecto al “asiento registral” (situación jurídica o derecho derivado del título). Por tanto, solo este último afecta a los terceros, con lo cual se logra privilegiar exclusivamente el asiento, y el título pierde relevancia[5].

¿Dónde nace esta idea referida a que una inscripción registral pueda gozar de autonomía con relación al título que es su causa-eficiente? Pues, esta idea se origina en el Derecho alemán, en donde la transferencia de propiedad opera a través del acuerdo abstracto y la consiguiente inscripción. El acuerdo abstracto es simplemente una declaración de voluntad común de transferir por una parte y adquirir por la otra; la misma que se halla completamente desligada del negocio causal que lo tenga por base (compraventa, donación, permuta, etc.). Si el negocio causal es nulo, la transferencia de propiedad o de cualquier otro derecho real sigue siendo válida, ya que el acuerdo abstracto se encuentra desligado de su causa. En todo caso, el perjudicado sólo tendrá derecho a una acción de repetición de carácter obligacional (deuda), pero el derecho real se mantendrá inconmovible: “Desde el punto de vista de la política jurídica, la actitud del C.c. (alemán) puede justificarse por el deseo de evitar que las eventuales dudas sobre la validez del negocio causal, eficaz sólo inter partes, pudiera dañar la claridad de la situación jurídica real”[6].

En este sentido, el negocio real abstracto sumado a la inscripción, produce como efecto la transferencia de la propiedad o de cualquier otro derecho real, quedando desligado del negocio causal. Uno y otro tienen vida jurídica independiente y, en consecuencia, dentro de los límites del sistema jurídico alemán, sí resulta admisible que el “asiento” (constatación de la transferencia de propiedad en vista a un negocio abstracto) se disocie del “título mediato” (negocio causal). Dentro del sistema alemán, el negocio causal (compraventa) vendría a ser el “título mediato”, completamente desligado del negocio abstracto de atribución que se publica a través del “asiento”: “La transmisión de la propiedad, tal como está moldeada por el ordenamiento jurídico como tipo de acto jurídico negocial, no puede, según nuestro Derecho, contener en sí misma su causa. No existe, según nuestro ordenamiento jurídico, un acto de transmisión de la propiedad por razón de compraventa o de donación, sino solamente el acto de transmisión de la propiedad ‘per se’, es decir, sin consideración a la causa por virtud de la cual se produce la transmisión de la propiedad. En la medida en que el ordenamiento jurídico abstrae de la causa el tipo de acto del negocio de atribución, se designa con razón al negocio, negocio abstracto”[7].

Por tal razón, el presupuesto necesario para la existencia de una inscripción desligada del título es el negocio real abstracto. Cuando no se presenta este presupuesto, resulta incoherente la pretensión de separar el “título” con respecto a la “inscripción o asiento”. Las grandes diferencias que existen entre el sistema alemán y el peruano (en realidad, la diferencia es generalizada con todos los otros derechos europeos o latinoamericanos) hacen inaplicable en nuestro medio la teoría de la inscripción “sustantiva”[8]. Sin embargo, bien vistas las cosas, NI SIQUIERA EN EL SISTEMA ALEMÁN se puede disociar el asiento registral con respecto al título que le da origen. En efecto, recuérdese que, incluso en este ámbito, la inscripción da publicidad de un título: el negocio real abstracto (“yo quiero transmitir y tú quieres adquirir”), el cual se encuentra desligado del negocio causal obligatorio (compraventa, permuta, donación). Es decir, el asiento registral no puede vivir solo, ni siquiera en Alemania, y por eso se ha creado el artificio técnico del negocio abstracto, cuya finalidad es que las vicisitudes o patologías del negocio causal (venta, permuta, etc.) no afecten la transferencia del derecho. Más o menos eso es lo que sucede con la tesis que desliga el título del asiento, por cuanto la nulidad que conste en el primero no se traslada a la inscripción. En suma, en el Derecho germánico existe una trilogía en el proceso de transmisión de derechos; primero, el negocio causal (compraventa, permuta, donación) que viene a ser el “título mediato” de la transmisión, pues constituye su base justificativa desde la perspectiva obligacional. En segundo lugar viene el negocio abstracto, basado en el anterior, por el cual se declara la voluntad de transmitir y que constituye el “título inmediato” de la transferencia. En tercer lugar tenemos la inscripción que da publicidad del negocio abstracto y cierra el proceso de transferencia. Nótese que el asiento registral contiene el título inmediato, esto es, el negocio abstracto; por lo que la inscripción siempre cumple la función publicitaria de un negocio o título transmisivo. El dato adicional es que esa inscripción sí aparece desligada del título mediato o negocio causal, pero siempre necesita del título inmediato.

En consecuencia, en el sistema alemán se ha tenido el cuidado de establecer siempre un negocio distinto (abstracto) que justifique la transmisión, y que es materia de la publicidad del registro. Por tanto, tampoco aquí se disocia el hecho (negocio abstracto) de la publicidad (registro), y a lo más, la separación se da entre otro negocio (causal) con el negocio de transmisión (abstracto). Ahora bien, en nuestro país NO EXISTE el negocio abstracto, por lo que éste no es objeto de publicidad; y si tampoco se da relevancia al negocio causal (título), entonces cabe preguntarse: ¿qué acto está contenido en nuestras inscripciones? Si el asiento no publica el negocio abstracto (que no existe), ni tampoco el negocio causal (por vivir el asiento desligado de éste, en teoría), entonces la conclusión sería que la inscripción en el Perú NO CONTIENE NINGÚN NEGOCIO. Es un absurdo pensar que pueda existir un derecho (real o de cualquier tipo) sin un título que lo haya originado. ¿O es que el registrador al extender el asiento, crea él el negocio? Cómo esta afirmación evidentemente no puede sostenerse, entonces resulta obvio que esa tesis queda refutada.

VALLET recuerda que no es lo mismo publicar unos derechos abstraídos de su título, que publicar esos mismos derechos con su título, unidos a él, reflejando su causa, sus fines y sus especiales estipulaciones. El Registro no se limita a decirnos que tal inmueble pertenece a una persona determinada, sino que nos informa que dicha titularidad se ha producido en virtud de tal o cuál negocio jurídico, y es precisamente ese negocio el que tiene acceso al Registro de la Propiedad. El eminente autor español pone como ejemplo la fiducia, en donde la efectividad real del acto traslativo contrasta con la obligación oculta impuesta al adquirente. No obstante ello, si la obligación se inserta en el acto, aquella se causaliza y evidentemente lo afecta. Por tanto, si se publica el negocio fiduciario, el incumplimiento de la obligación deberá generar la ineficacia de la transmisión al tercer sub-adquirente, ya sea por falta de legitimación del transferente (quien debió formalizar la transferencia sólo con el beneficiario de la fiducia), o simplemente por mala fe del tercero[9]. De esta manera se aprecia claramente que el contenido complejo del negocio jurídico influye en la vida posterior del derecho transmitido (y publicado en el Registro). Lo mismo sucedería con la declaración judicial de nulidad de un contrato de compraventa, cuyo resultado es dejar sin efecto la transmisión de propiedad operada con el negocio, no siendo relevante que la causa de nulidad se produzca por vicios en una cláusula obligacional o en otra de carácter real.

En el mismo sentido se expresan LACRUZ y SANCHO, para quienes la inscripción no es un negocio jurídico, y solamente alberga al acto inscribible (título) que, en sentido filosófico, es la causa-eficiente de la inscripción[10]. Con su natural riqueza de conceptos NUÑEZ LAGOS dice que: “El Registro de derechos, como si dijéramos en química el registro de cuerpos simples, es el resultado del aislamiento, independencia y abstracción de un elemento: el derecho subjetivo de naturaleza real. Sólo se ha producido en el BGB alemán … en una palabra, en España, como en las legislaciones latinas, el derecho real nace y vive mezclado o en dependencia de las obligaciones” [11].

Por tanto, el asiento no tiene vida propia porque está conectado causalmente con el título que le dio origen. En nuestro sistema causalista de atribuciones patrimoniales no cabe que el asiento registral publique algo distinto del título. Los sistemas abstractos, como el alemán, pueden justificar una solución legal de este tipo[12], pero no el nuestro que es causalista, y aún así debe recordarse que la inscripción germana siempre está conectada a un negocio (abstracto), esto es, a un título. De ello se deduce que no basta hacer una comparación normativa entre sistemas legales de distintos países, pues resulta necesario conocer los fundamentos de cada institución para evitar el error típico de acogerse a una doctrina extranjera con fundamentos jurídicos distintos e inaplicables. El transplante normativo no puede ser automático.

CRÍTICA A QUIENES SOSTIENEN ARGUMENTOS ECONOMICISTAS A FAVOR DEL ASIENTO REGISTRAL

El argumento filosófico y jurídico que se expone en los dos apartados anteriores, respecto a la naturaleza de la publicidad, son ya motivo suficiente para descartar la posición criticada. Sin embargo, los sostenedores de la vida propia del asiento registral no se quedaron con los brazos cruzados y acudieron a los consabidos argumentos económicos, como aquel referido a la necesidad de reducir los costos de transacción. En efecto, si el funcionamiento de una economía de mercado supone que debe incentivarse los intercambios a efectos que naturalmente los bienes pasen a manos de quien los valora en mayor medida, y de esa manera se logra que la riqueza se use en la forma más eficiente, con el consiguiente aumento de la utilidad general y del beneficio de la sociedad, entonces parece lógico deducir que debe facilitarse la realización de actos de intercambio voluntario, por lo cual se hace necesario “reducir los costos de transacción”[13].

Desde luego nadie está en contra de la simplificación, de la eliminación de formalismos innecesarios y de facilitar los intercambios dentro de un contexto de seguridad jurídica. Sin embargo, de allí no puede concluirse que la “reducción de los costos de transacción” se convierta en un principio general del derecho o de un canon cuasi-sagrado e inconmovible de justicia material[14]. De ser así entonces todos los valores trascendentes sobre los que se asienta nuestra civilización deberían quedar en segundo plano frente a este criterio meramente formal y de dudosa justicia cuando se trata de relaciones entre poderosos y débiles. No puede admitirse que los valores y principios en que se asienta nuestra Constitución, tales como la dignidad del hombre, la igualdad, la libertad, etc., deban quedar sometidos a un criterio económico de tipo formal.

Tal vez podría bastar este análisis teórico para descartar la sobrevaloración que se pretende dar al criterio de reducción de costos. Sin embargo, también vamos a hacer un análisis práctico a la luz del conflicto de intereses que se pretende solucionar en virtud a las posturas de primacía del asiento o del título.

El principio de fe pública, regulado en el art. 2014 CC, busca responder a la siguiente pregunta: ¿qué pasa si en una cadena de transmisiones el acto previo es nulo? En efecto, la consecuencia natural de la invalidez negocial pasa por privar de efecto al negocio de transmisión, y si el bien es objeto de un nuevo acto de disposición a favor de tercero, entonces éste no adquiere nada por cuanto su enajenante actuaría a non domino[15]. Si A vende a B y luego B vende a C, entonces la nulidad del primer negocio hace que B no sea propietario, por lo que el segundo negocio se trataría de una venta de bien ajeno que no produce el efecto de convertir en propietario a C. Sin embargo, el principio de fe pública, cuya motivación es dar seguridad jurídica con justicia en el ámbito de la circulación de bienes, se sustenta en la creencia honesta del tercero en el Registro, de tal suerte que C puede ser protegido frente a la nulidad del acto previo siempre que adquiera de quien aparece como tal en el registro; y además no haya causa de contradicción e inscribe su propio acto. Nótese que la fe pública es un mecanismo in extremis, por el cual el ordenamiento se encuentra en el conflicto ético de preferir el interés de un sujeto frente al otro (¿A ó C?), pues uno de los dos quedará despojado de su derecho. Aquí entra en controversia las razones del propietario originario, quien resulta afectado por una nulidad que muchas veces no provocó pues resulta la víctima de falsificaciones, fraudes, engaños, etc.; mientras que en el otro lado se encuentra las razones del tercero que adquiere confiado en el registro. Ambas posturas merecen protección jurídica, y el solo hecho de optar por una de ellas ya parece injusto. Ante tal perspectiva es necesario que el sujeto preferido se encuentre simplemente con las “manos limpias” (clean hands en inglés, o mani puliti en italiano) para merecer esta especial y extraordinaria tutela. Por tal motivo, no sería admisible que un tercero que ha incurrido en serias dudas o vaguedades en la adquisición, resulte siendo premiado por el ordenamiento en contra de un propietario afectado por la nulidad[16]. Nótese que muchas veces los dos sujetos (propietario originario y tercero) son inocentes, pues actúan con desconocimiento del hecho motivador de la inexactitud, pero si el tercero pudo conocer esa situación con una simple consulta al título material de su transmitente, ¿cómo puede recibir protección? ¿en virtud de qué principio del derecho se puede dar primacía a la culpa frente a la no-culpa? La fe pública debe considerarse un mecanismo excepcional por cuanto deroga la realidad jurídica, es decir elimina el efecto de arrastre de la nulidad, e impone una ficción. Siendo ello así, solamente puede llegarse a ese extremo cuando el beneficiado con la protección ha actuado en forma diligente y no tenía forma racional de conocer la causa de nulidad. Por tanto, estamos ante un concepto de moralidad social y jurídica que permite actuar la justicia en el caso concreto, y sin estrechos moldes dogmáticos.

La Corte Suprema ha interpretado en forma reiterada, y con una uniformidad que llama la atención en cien años, que existe una evidente primacía del título material por sobre el asiento registral, ya que éste último se considera un simple “resumen” de aquel, sin sustantividad propia. Dentro de las múltiples ejecutorias pronunciadas en este tema, y cuya recopilación bien merecería una tesis, tenemos las signadas con los números: 2356-98-Lima[17] (diario oficial: 12 de noviembre de 1999), 415-99-Lima[18] (diario oficial: 01 de septiembre de 1999), 158-2000-San Martín[19] (diario oficial: 30 de octubre de 2000), 1322-2001-Lima[20] (diario oficial: 01 de octubre de 2002) y 2580-2001-Lima[21] (diario oficial: 02 de mayo de 2002). Por lo tanto, debe concluirse en que existe una consolidada corriente jurisprudencial que avala la posición aquí sostenida, por la cual los asientos registrales sólo se entienden en concordancia con el título del que proceden, y jamás priman sobre él.

Sin embargo, en forma reciente una Sala Civil de la Corte Suprema ha emitido una descuidada sentencia en la cual sostiene que la verificación de los títulos archivados solo es necesaria cuando en el asiento registral exista información insuficiente, pues de otra manera se “eleva el costo de los actos jurídicos”[22]. Sobre el particular nótese lo deleznable que significa PRIVARLE DE SU LEGÍTIMO DERECHO A UN PROPIETARIO por la simple circunstancia de que el tercero no quiso gastar CUATRO NUEVOS SOLES en la lectura de un título archivado. ¿Acaso eso es una elevación de los costos de transacción?, y si lo fuera ¿eso permite despojar a alguien? ¿se puede eliminar derechos a favor de un tercero que actúa con culpa? ¿desde cuándo la reducción de los costos de transacción es un principio general del derecho? No puede colocarse en un mismo nivel la pretendida reducción de costos con los principios de justicia material, tales como la dignidad del hombre, su libertad, autonomía privada y tutela eficaz de los derechos adquiridos.

La fe pública representa una solución radical que otorga la condición de verdad a aquello que no lo es, pues deroga los efectos absolutos de la nulidad, con lo cual se deja en cuestión los valores, incluso fundantes en la propia dignidad humana, que sustentan la decisión del ordenamiento para descalificar un determinado acto o negocio[23]. Por tal razón, los sistemas jurídicos que acogen este principio registral lo hacen en forma mediatizada, con la imposición de distintos requisitos (buena fe, onerosidad, que en el registro no consten las causas de nulidad, etc.), o en otros casos simplemente no se le acoge por respeto a la realidad jurídica y a los valores que ella encarna. Por lo tanto, la afirmación referida a la hipotética primacía del asiento por “reducción de costos” no pasa de ser un teórico canto de sirena sin ningún sustento en los Principios Generales del Derecho.

Afortunadamente hace poco una Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema ha regresado a la buena doctrina mediante la emisión de una ejemplar sentencia en la que analiza con gran detalle y precisión los requisitos de aplicación del principio de fe pública. No es el caso hacer un análisis de toda la decisión, que por cierto es muy interesante, sino circunscribirse a la relevante definición que hace del asiento registral como simple resumen o extracto del título material, por lo que nunca puede tener independencia o sustantividad. De esta manera debe considerarse que la ejecutoria aislada que se citó antes ha quedado superada a través de una sentencia más reciente[24], máxime si prácticamente existe un criterio jurisprudencia reiterado en un siglo[25].

Para terminar este punto quiero señalar que no existe un solo autor norteamericano a quien se le pueda ocurrir que la redacción de un documento hecha por un funcionario administrativo pueda sobreponerse al título de adquisición o contrato de transferencia. En el Derecho de los Estados Unidos, que algunos ven como un ideal, sin embargo, nadie llega a esta atrevida conclusión. ¿Por qué la queremos imponer en nuestro país? Sin dudas el tercermundismo no solo se origina por la pretensión de copia de modelos jurídicos, sino fundamentalmente por querer extremar la copia hasta el punto que la sucursal pretende ser todavía más radical que la casa matriz. Eso no solo ocurre por cierto en el ámbito del Law & Economics, sino también en el Constitucionalismo sacrosanto. Por tanto, si queremos copiar, pues por lo menos copiemos bien.

CRÍTICA A QUIENES SOSTIENEN ARGUMENTOS DE UTILIDAD PRÁCTICA A FAVOR DEL ASIENTO REGISTRAL

También se exponen argumentos de utilidad práctica a efectos a dar primacía al asiento registral. En tal sentido se dice: “Las partes, y para ser mas preciso, el Notario, son responsables por los títulos que ingresan al registro. Cuando el título accede al registro la responsabilidad se traslada al registrador, quien debe calificarlo y, de encontrarlo conforme, proceder a la inscripción. Cualquier error en la inscripción, por tanto, debe ser responsabilidad del registrador (o del registro). Exigirle a los interesados que revisen los títulos archivados equivale casi a que las partes realicen la función calificadora del registrador. Esto es inadmisible”[26]. Lo mismo puede decirse respecto a otros argumentos análogos, tales como la “seguridad jurídica del adquirente” o “la mayor rapidez en la circulación de los bienes”, etc.

Lamentablemente los argumentos de índole utilitaria, en forma análoga a los economicistas, no pueden prevalecer por sobre los valores fundantes del ordenamiento y los principios generales. En efecto, no es posible sacralizar la actividad del registrador hasta tal punto que su actuación errada o dolosa pueda tener la gravísima consecuencia de MODIFICAR O DEROGAR EL ACTO O NEGOCIO CELEBRADO POR LOS PARTICULARES, por el simple hecho que existe discordancia entre el título y el asiento. Un sistema así implica dar preferencia a la mera forma por el solo hecho de ser tal, o porque el Estado lo decretó de esa manera a través de un funcionario. Con ello solo se logra un ordenamiento formalístico irracional, y que está incluso en contradicción con los postulados liberales que subyacen en las tesis utilitarias, pues la arbitrariedad del Estado prevalece sobre los actos lícitos de los particulares. En efecto, aquí se prefiere la publicidad vacía, sin necesidad del hecho jurídico al cual debe necesariamente referirse.

Para refutar esta tesis, además, debemos recordar que la labor de redacción de un funcionario referido a los datos del negocio jurídico nunca puede tener como efecto CAMBIAR EL PROPIO NEGOCIO. Cuando una persona adquiere un derecho lo hace en virtud de una compraventa, permuta o donación, es decir, de un negocio atributivo reconocido por la ley, y jamás en mérito a la simple redacción de un documento administrativo realizado por funcionario. ¿Cuál sería el modo de adquisición en tal hipótesis? ¿Quiénes serían las partes en ese acto adquisitivo, el registrador acaso? ¿Es a título oneroso o gratuito? Todas estas preguntas surgen ante una tesis que no puede sostenerse, pues en sí llevaría a que los modos de adquisición de la propiedad, regulados por el Código Civil, deban incluir una hipótesis como la siguiente: “la decisión del registrador que conste en un asiento”. En ningún sistema del mundo se admite que la inscripción reemplace el hecho adquisitivo; en el mejor de los casos se convierte en la fase final del proceso de transmisión, pero jamás se puede prescindir del hecho jurídico atributivo, pues en caso contrario estaríamos ante una publicidad cuyo objeto es ella misma, ya que el hecho publicado no interesa.

Es cierto que el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) pretendió darle relativa autonomía al asiento registral[27], separando éste del título que le dio origen. Si bien esa puede haber sido la intención de los autores de la norma, sin embargo, debe considerarse que un Reglamento no puede modificar el sistema causal adoptado por las disposiciones sustantivas del Código Civil. Por tal razón, son de rechazar las opiniones que pretenden dar valor sustantivo autónomo al asiento registral[28]. Por su parte, el Reglamento del Registro de Sociedades (RRS) también intentó precisar que las causales de inexactitud o invalidez deben constar solo en los asientos registrales, con lo cual se pretende dar privilegio a la inscripción por sobre el título. Empero, todas estas reformas deben considerarse fallidas por cuanto unos modestos reglamentos de inscripciones o de procedimiento no pueden alterar el régimen sustancial de conformación del negocio jurídico, causas de adquisición de los derechos, nulidades de los negocios y sus efectos; ni tampoco pueden introducir un cambio radical como sería admitir el negocio abstracto de cuño germánico, en contra de todas las normas y principios por ahora sólidamente implantados en el Código Civil.

Por lo demás, de la lectura integral de esos mismos reglamentos se advierte que no es posible darle vida independiente a una inscripción (publicidad) con respecto al acto del que trae causa (hecho jurídico). Así, por ejemplo, se regula los actos inscribibles (causales) en el art. 3 RRS; además, en la inscripción debe constar el título (acto causal) que es objeto de la publicidad (art. 13-d RRS), y lo mismo ocurre en el RGRP en donde las rectificaciones se hacen en virtud del acto causal, y la nulidad de éste determina la cancelación de la inscripción; además, la inexistencia del acto implica que se pueda cancelar administrativamente la inscripción, etc. Por tanto, de las mismas normas se infiere que existe una necesaria vinculación entre el acto y el asiento, y ello se debe a que la publicidad siempre se refiere a un hecho jurídico.

Se dice que el sistema peruano de inscripción es uno propiamente de “extracción”, es decir, el registrador estaría en la obligación de extraer del título únicamente el derecho relevante para terceros, y ese derecho es el que se publica en el asiento. En tal sentido, se afirma que si el Registro ha realizado una labor compleja de extracción, entonces no es lógico que el tercero tenga que remitirse nuevamente al título archivado[29]. En realidad, DICHA AFIRMACIÓN NO PUEDE SOSTENERSE ya que la publicidad no existe por sí misma, es decir, sin que haya un objeto real al cual se refiera. Nuevamente reiteramos que existen dos planos distintos: uno, la publicidad, que necesita imperativamente del hecho porque éste es su objeto; y otra es el hecho, que vive por sí solo, sea con publicidad o sin ella, y que por obvias cuestiones lógicas constituye el concepto-prius.

Si existiese un sistema de extracción con efectos sustantivos, esto es que la inscripción, sin el título, bastara para sustentar una adquisición, entonces ello habría de estar señalado en normas legales expresas que reconozcan ese inédito sistema de atribuciones patrimoniales; y para dicho fin no basta la descuidada redacción de un reglamento, sino de todo un conjunto de instituciones civiles que respondan a ese criterio. Por ejemplo: si la inscripción deroga el título, y lo único que importa es aquella, entonces debería haber un mecanismo procesal que permita al adquirente de un derecho tomar conocimiento previo de la redacción del asiento a efectos de que pueda impugnarla. La razón es obvia: si un funcionario público, por dolo, culpa o ignorancia, tiene la potestad de abrogar un negocio jurídico adquisitivo por el solo hecho de redactar una inscripción, ¿qué remedios da el ordenamiento para impugnar esa decisión? Obligatoriamente debería otorgarse la posibilidad de “apelar de la inscripción” con el fin de tutelar el derecho de propiedad reconocido en la Constitución, o cualquier otro derecho sustentado en la autonomía privada. Demás está decir que nada de esto existe, por cuanto la inscripción no es más que un resumen del título, un mero extracto formal con fines simplificadores, y que no encuentra regulado en las leyes sustantivas, sino en reglamentos registrales. Por tanto, si se quiere sostener que la “extracción” produce ese radical efecto adquisitivo (que no existe en el Derecho comparado), entonces primero hay que probar que ese sistema realmente existe; y como no es posible probarlo a falta de normas y antecedentes, entonces todo el argumento se cae por sí mismo.

En tal sentido, la técnica de extraer un resumen del título, o de trascribirlo, son simples elementos facilitadores de la publicidad formal desde distintas perspectivas. Con la extracción se le da al público una visión resumida y rápida de la situación jurídica, sin perjuicio que ésta se produzca realmente en virtud de los negocios atributivos; con la trascripción, en cambio, se da al público un contenido completo de la información sin seleccionario. Optar por uno u otro es una simple cuestión de organización de la oficina registral, pero de allí no se puede avanzar hasta el punto de crear efectos mágicos o taumatúrgicos a la inscripción, y que llegan al punto de desconocer la realidad misma, que en este caso es el hecho jurídico adquisitivo. Algo más: los sujetos tienen el derecho fundamental de autorregular sus intereses privados a través de contratos o negocios jurídicos, lo que incluye disponer de sus bienes; sin embargo, con el sistema propuesto un funcionario del Estado tendría la potestad, a través de un error suyo o de una mala interpretación, de CAMBIAR EL CONTRATO O MODIFICAR UNA ADQUISICIÓN O VARIAR EL CONTENIDO DE UNA SENTENCIA JUDICIAL, y solo por el hecho de redactar en mala forma un asiento de inscripción. Ese sistema no existe, ni puede existir, pues atenta contra las bases fundamentales del sistema jurídico que regula a los particulares, y contraviene la misma función del Estado. En suma, la labor del registrador de “extraer” (o resumir) del hecho jurídico las circunstancias relevantes a través de una inscripción, no significa en lo absoluto que “lo relevante” sea la única realidad, incluso con derogación del hecho jurídico adquisitivo. Un sistema de ese tipo, arbitrario hasta el extremo por cuanto las relaciones de los privados quedarían a merced de un Estado todopoderoso, NO EXISTE EN EL DERECHO COMPARADO.

Por otro lado, también podemos esbozar razones de orden práctico para cerrar los argumentos a favor de nuestra postura. El primero consiste en reconocer que el registrador no puede gozar de tanto poder que le permita decretar con su sola inscripción la adquisición de los derechos, aun cuando el hecho materia de la publicidad exprese una cosa distinta. En otras palabras, resulta inaceptable dotar a un funcionario público de la potestad de derogar negocios jurídicos entre particulares, por el simple hecho de haber realizado una inscripción errónea. Un sistema así repugna a los valores fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico, y no puede ser admitido ni siquiera en vía especulativa.

Una segunda razón de orden práctico: si el asiento registral contiene toda la información relevante, entonces cabe preguntarse ¿para qué se archiva el título si no cumple ninguna función de oponibilidad? A veces se ha criticado esta postura señalando que la publicidad sustantiva no tiene relación con la publicidad formal, y la realidad es que sí la tiene, ya que solo puede haber oponibilidad (publicidad sustancial) cuando la información sea susceptible de ser conocida de manera efectiva (publicidad formal); de lo contrario estaríamos ante una ficción intolerable. Por lo demás, la mejor doctrina señala que uno de los tres principios fundamentales del registro (en este caso se refiere al de empresas, pero la conclusión puede perfectamente generalizarse) es el de RELACIÓN ENTRE OPONIBILIDAD Y COGNOSCIBILIDAD: “la tutela de los terceros exige que a ellos puedan ser opuestos solo aquellos hechos de los cuales ellos mismos puedan procurarse el conocimiento a través de la consulta del instrumento publicitario, o sea del registro”[30].

Por tal razón, en el sistema peruano, y creo firmemente que en todos los otros, el asiento registral constituye un simple extracto formal del título[31]. Es decir, cuando el Registrador considera que un título es idóneo para acceder a la publicidad registral, procede a extender un resumen del acto o contrato en la hoja registral. Pero ese resumen se efectúa de manera exclusivamente formal, sin darle eficacia sustantiva o material al contenido del asiento, ya que no existe separación entre ambos. En realidad, lo que se busca es facilitarle las cosas al público usuario mediante la extensión de asientos con información extractada que permita una más rápida comprensión de la hoja registral; pero ese resumen de información tiene carácter formal por cuanto no deroga o abroga la única realidad jurídica contenida en el título material. En buena cuenta, se trata solamente de una medida de publicidad formal que permite simplificar el acceso al público usuario de la información contenida en el Registro, pero nada más.

Las transmisiones o adquisiciones de derechos se realizan en virtud de hechos jurídicos reconocidos por la ley, entre otros, por los actos o negocios jurídicos de disposición. La inscripción del título de atribución no cambia o muta su propia naturaleza, pues el Registro tiene como función dar publicidad de determinados hechos jurídicos, pero sin inventarlos o desnaturalizarlos. La publicidad, por tanto, no puede existir sin el hecho publicado, de lo cual se deduce la natural primacía (concepto prius) del título por sobre la inscripción.

Dentro de este contexto el asiento registral no pasa de ser un resumen formal del título, sin sustantividad propia, lo cual significa para efectos prácticos que el tercero debe verificar el título material a fin de descartar la existencia de alguna causal notoria de nulidad o ineficacia, y a fin de lograr la protección de la fe pública registral contenida en el art. 2014 CC.

El principio de fe pública trata de resolver un drama humano consistente en la disputa de dos sujetos por la pertenencia de un bien. Aquí siempre existirá un perjudicado, ya sea el titular originario o el tercer adquirente. En determinadas circunstancias se opta por este último, pero ello exige imponerle que actúe con las manos limpias, lo que aplicado al presente caso implica la verificación del título. En caso contrario, no existe razón moral o jurídica que haga prevalecer su posición por sobre la del propietario afectado por la nulidad.

NOTAS:

[1] A pesar de la controversia el codificador dejó constancia de su opinión a favor de la primacía del título: «Debemos anotar, sin embargo, que la intención del legislador del 84 es la de que el principio de fe pública registral y en general todas las garantías que el registro otorga, se extiendan al título que motivó la inscripción: sería acorde, por lo tanto, con esta intención, que los reglamentos correspondientes así lo determinen» (COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, separata especial del diario oficial publicada el 19 de noviembre de 1990, pág. 17).

[2] «Por cierto que se debe mantener la protección al tercero registral, pero restringiendo la buena fe a la de carácter registral, es decir, a la que resulta del examen del asiento de inscripción. En este sentido, debe modificarse el artículo 2014 del Código Civil»: AVENDAÑO VALDÉZ, Jorge. Clasificación de los bienes y transferencia de propiedad. EN: VVAA. ¿Por qué hay que cambiar el Código Civil?, UPC, Lima 2001, pág. 175.

Si bien no compartimos la tesis que privilegia la inscripción, sin embargo, vale resaltar la corrección argumentativa del citado profesor cuando exige la modificación legal, lo cual implica reconocer que el sistema vigente, tal como está, no consagra la primacía del asiento registral.

[3] RAGUSA MAGGIORE, Giuseppe. Il Registro delle imprese. EN: Il Codice Civile Commentario, dirigido por Piero Schlessinger, 3º edición, Giuffré Editore, Milán 2002, pág. 132.

[4] Por su parte, las siguientes palabras de la doctrina italiana resultan esclarecedoras: «En el sistema del Código está fuera de toda duda que, allí donde la publicidad tenga como objeto un acto negocial, es el negocio mismo que debe ser inscrito (se piensa, por ejemplo, que requieren la inscripción del poder mercantil, del acto constitutivo de sociedad, de los acuerdos modificativos de estatuto: arts. 2206, 2296, 2300 y 2436 CC Italiano) y no una solicitud que reproduzca su contenido –más o menos integralmente o más o menos fielmente-. (…) A propósito la solución que me limito por ahora a hipotetizar (luego buscaré de argumentar mejor la suposición) es que el archivo sea a todos los efectos parte integrante del registro, así todo aquello que está archivado es (como si fuese) inscrito»: IBBA, Carlo. La pubblicitá delle imprese, Cedam, Padua 2006, pág. 10-11.

[5] Como ejemplo puede citarse el siguiente texto: «Desde el punto de vista de fondo, el acta de inscripción revela la función de la publicidad inmobiliaria. Esa función no es otra que la constatación de que se ha producido una determinada situación jurídica, con el fin de reflejarla en el Registro y se produzcan, respecto a ella, los efectos previstos por la ley. De dos precedentes –la situación jurídica previa que consta en el Registro, y el nuevo negocio que consta en el documento presentado- resulta una nueva situación jurídica, que el Registrador, previa comprobación de su legalidad, lleva a los libros registrales. El contenido del documento y el contenido de la inscripción son distintos; el primero consiste en un negocio, y el segundo en una situación jurídica. El primero afecta a las partes, y sólo a ellas (…), mientras que el segundo afecta a los terceros. Por eso no es exacto decir que la inscripción produce, simplemente, una extensión de los efectos del documento a los terceros. Esto equivaldría a decir que es el negocio el que, una vez inscrito, afecta a los terceros. Y eso no es cierto, por dos razones: primero, porque lo que se inscribe y publica no es un negocio, sino un derecho; y segundo, porque lo que, tras la inscripción, afecta a los terceros, no es el negocio, sino el derecho real inmobiliario derivado del mismo»: PAU PEDRÓN, Antonio. El acta de inscripción. EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, No. 650, Madrid, enero-febrero 1999, pág. 12-13.

En el Derecho peruano no se ha tardado en adoptar esta misma postura en forma poco reflexiva: «el asiento registral de inscripción constituye la materialización natural de toda calificación positiva del título –documento público, al ser extendido por funcionario público en ejercicio de sus funciones y dentro del ámbito de su competencia-, por lo que es allí donde consta la nueva situación jurídica publicitada, base del tráfico jurídico que reduce los costos de transacción; concluyéndose que el asiento goza de autonomía respecto del título archivado, en tanto no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez»: ALIAGA HUARIPATA, Luis. Apuntes sobre el Reglamento del Registro de Sociedades y sus aspectos generales. EN: Folio Real, Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial, No. 6, Lima octubre 2001, pág. 129.

[6] WOLFF, Martin. Derecho de Cosas. EN: ENNECCERUS- KIPP-WOLFF. Tratado de derecho civil, Traducción de Blas Pérez González y José Alguer, Bosch Casa Editorial, Barcelona 1971, Tomo III-1º, pág. 224.

En forma más reciente se explica el fenómeno de la siguiente manera: «Profundamente diversa es la consiguiente reacción contra las transferencias injustificadas en los dos sistemas: en los primeros, estando a la abstracción y, por tanto, la validez del acto de disposición que realiza la transferencia, la tutela de la parte enajenante es confiada a las acciones lato sensu recuperatorias de naturaleza personal. En los segundos, en cambio, la falta de causa adecuada determina la invalidez del contrato y, por tanto, de la transferencia por él producido que viene así destruido con efectos relevantes contra los terceros»: PILIA, Carlo. Circolazione giuridica e nullitá, Universitá degli Studi di Roma La Sapienza, Giuffré Editore, Milán 2002, pág. 143.

[7] FLUME, Werner. El negocio jurídico, Traducción del alemán de José María Miquel González y Esther Gómez Calle, Fundación Cultural del Notariado, Madrid 1998, pág. 196.

[8] El principio de abstracción es característico del derecho alemán, ya que la transmisión de la propiedad opera automáticamente con la celebración del negocio dispositivo jurídico-real independiente de la validez del negocio causal: MARTÍNEZ VELENCOSO, Luz María. La protección de los adquirentes de inmuebles en el Derecho alemán: Caracteres y efectos de la Vormerkung. EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, No. 657, Madrid, enero-febrero 2000, pág. 668.

[9] VALLET DE GOYTISOLO, Juan. Determinación de las relaciones jurídicas referentes a inmuebles susceptibles de trascendencia respecto de tercero. EN: Estudio de derecho de cosas, Tomo I, Editorial Montecorvo, Madrid 1985, pág. 278-279.

Aquí estamos siguiendo el ejemplo del autor español, sin prejuzgar su aplicación directa a las particularidades de nuestro ordenamiento.

[10] LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral, José María Bosch Editor, Barcelona 1984, pág. 119.

[11] NUÑEZ LAGOS, Rafael. El Registro de la propiedad español. EN: Actas del I Congreso del Notariado Latino, Buenos Aires 1948, pág. 70-71.

[12] ROCA SASTRE, Ramón María (Derecho Hipotecario, Tomo I, Bosch Casa Editorial, Barcelona 1954, pág. 224) reconoce que la “sustantividad del asiento” se encuentra ligado a la abstracción de los negocios dispositivos, lo cual evidentemente se contrapone al sistema causalista español y peruano: «Lo que expresan los asientos tiene substantividad propia o autónoma, desconectada del título que los produjo, o sea, independientemente de los presupuestos necesarios para la práctica de tales asientos. El pronunciamiento o expresión registral acerca de la existencia del dominio o derecho real respectivo valen por sí mismos con plena abstracción, de momento, de los medios o elementos que provocó el asiento y prescindiendo de si éstos eran válidos o idóneos, e incluso si existieron (...) Puede afirmarse que aquí se produce un juego semejante al de los negocios jurídicos abstractos...». Llama la atención la incongruencia aquí sostenida, ya que el eminente jurista es consciente que la “sustantividad al asiento” no es compatible con el régimen sustantivo español (causalista) de atribuciones patrimoniales.

[13] CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. Bienes muebles e inmuebles vs. Bienes registrables y no registrables. EN: Revista del Magíster en Derecho Civil, PUCP, Volumen 1, Lima 1997, pág. 129.

[14] Esa situación me hace recordar a todos aquellos que sostienen se apegan al dogma del “Estado Constitucional de Derecho”, como si una etiqueta tuviese la virtualidad de cambiar la realidad mejor o peor que nos circunda, o de solucionar todos los problemas.

[15] Así lo sostienen, por ejemplo, los autores italianos que no reconocen la existencia general del principio de fe pública del registro. Es el caso que describe, aun cuando él postule la importancia de proteger a terceros en los fenómenos circulatorios: PILIA, Carlo. Circolazione giuridica e nullitá, Universitá degli Studi di Roma La Sapienza, Giuffré Editore, Milán 2002, pág. 164.

[16] En este punto debe rescatarse la contribución de MORALES HERVIAS, Rómulo (Nulidad y oponibilidad del contrato vs. Principio de fe pública registral. EN: Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurídica, No. 103, abril 2007), quien resalta el interés ético-jurídico que subyace en la nulidad.

[17] “... A fin de asegurar la buena fe registral no sólo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen; por lo que si el recurrente hubiera tenido el cuidado de examinar el título que dio origen al asiento hubiera conocido la incapacidad del demandante y que por dicha razón el supuesto poder que éste había otorgado no tenía validez y, como consecuencia de ello, no se podía hipotecar el inmueble sin autorización judicial; de donde resulta que, basado en su propia negligencia, el recurrente no puede alegar buena fe registral...”.

[18] “... El artículo 2012 del Código Civil consagra el principio de publicidad registral, el cual no sólo está referido a los asientos registrales, sino también a los títulos archivados...”

[19] “El artículo 2012 del Código Civil recoge el principio de publicidad de las inscripciones registrales, el mismo que conforme se desprende del artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos, se extiende a los títulos archivados y a todas aquellas anotaciones y demás documentos que existan en los registros”.

[20] “En materia de derechos de propiedad, si bien el registro no cumple una función constitutiva de derechos sino meramente declarativa, la publicidad que brinda permite que terceros ajenos a la celebración del acto estén en condiciones de tomar conocimiento de su contenido, constituyéndose así el sistema registral en garante de la seguridad jurídica”.

[21] “Forman parte de la publicidad de los Registros Públicos los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el artículo 170 del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solo un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros; por ello, y a fin de asegurar la buena fe registral, no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, mas aun cuando el artículo 185 del Reglamento dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos, ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan”.

[22] “Que, si bien es verdad el artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar la publicidad de los Registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el principio de publicidad registral se extiende también por regla general a los títulos archivados, sino en el sentido que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados si existiera insuficiente información en el asiento de inscripción; dado que estimar que los interesados deben recurrir a los títulos archivados o a procedimientos extraordinarios para la determinación de con quien están contratando generaría un obstáculo para la realización de actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, lo cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica”: Casación No. 2458-2005-Lima (diario oficial: 31 de enero de 2007).

En esta misma sentencia hubo un muy interesante voto en discordia del Vocal Ferreira Vildózola: “Que, en ese entendido, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en el tráfico puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva”.

[23] Véase la opinión fundamentada de MORALES HERVIAS, Rómulo. Nulidad e inoponibilidad del contrato vs. la publicidad registral. EN: Diálogo con la Jurisprudencia. Gaceta Jurídica, No. 103, abril 2007, pág. 25-40.

[24] “Cuarto: Que asimismo, el artículo 2012 del Código Sustantivo debe de complementarse con lo dispuesto en el artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos el que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales. Quinto: Que, la exposición de motivos del artículo 2012 bajo comentario, confirma esta apreciación al sostener que la presunción cerrada de conocimiento del contenido registral, encierra solo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción legal, pues su aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro ‘implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan conocer materialmente aquello que la ley presume de su conocimiento’ y que ‘la primera publicidad, a la que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, que es la que se puede llamar procesal’ (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, Lima mayo 1998, Jack Bigio Chrem, página 191). Sexto: Que, esto determina que forma parte de la publicidad de los Registros Públicos, los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el artículo 160 del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solamente un resumen en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. Séptimo: Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo 185 del Reglamento dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan”: Casación No. 3088-06-Lima (diario oficial: 01 de octubre de 2007). Téngase en cuenta que el ponente de esta importante ejecutoria es el ya citado Vocal Ferreira Vildózola.

[25] La exposición de motivos alude a una ejecutoria de 07 de junio de 1917, en la cual el tercero no es amparado porque la nulidad aparece de los mismos documentos que sirvieron a la inscripción: COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, separata especial publicada en el diario oficial el 19 de noviembre de 1990, pág. 16.

[26] AVENDAÑO ARANA, Francisco. Derechos Reales y de Garantía (documento de trabajo), Programa de actualización y perfeccionamiento de la Academia de la Magistratura, capítulo 4, pág. 119

[27] Artículo VIII del Título Preliminar del R.G.R.P.: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

[28] En todo caso, llama la atención que uno de los miembros de la Comisión que dio lugar al Reglamento General intente justificar la frustrada (y errónea) reforma con argumentos que no tienen ninguna relación con el problema de fondo: «La Comisión Revisora puso especial énfasis en este punto, puesto que se había apreciado la existencia de una difundida (mala) práctica registral, en el sentido de negar efectos a distintos elementos consignados en el asiento registral, cuando (a criterio del Registrador que efectuaba la calificación de un nuevo título relacionado con el ya inscrito) consideraban que el contenido del título archivado era diferente al concepto publicado»: GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios. Reglamento General de los Registros Públicos, Gaceta Jurídica, Lima 2002, pág. 53-54. ¿Cómo es posible justificar una reforma de tal magnitud en una cuestión intrascendente como la reseñada?

[29] Por ejemplo: DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Hacia la reforma del Libro IX de los Registros Públicos del Código Civil Peruano de 1984. EN: Folio Real, Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial, No. 2, Lima agosto 2000, pág. 70.

[30] IBBA, Carlo. La pubblicitá delle imprese, Cedam, Padua 2006, pág. 4.

[31] El propio Reglamento General de los Registros Públicos contiene disposiciones que claramente vinculan el asiento con el título, con lo cual se desmiente su fallida pretensión de separación. Así, el art. 50 establece claramente que el sistema del “extracto” tiene carácter formal por cuanto el asiento no puede desligarse del título que dio origen al acto o derecho inscrito, por ello debe hacerse la “indicación precisa del documento en que conste el referido acto o derecho...”. Por otro lado, los artículos II del Título Preliminar y 108 del Reglamento se apresuran en aclarar que el "archivo registral" comprende los títulos materiales que dieron origen a los asientos. ¿Para qué se da publicidad a los títulos si éstos no tienen relevancia alguna para el tercero? Por último, el artículo 46 señala que la inscripción no convalida la nulidad, y en idéntico sentido, el artículo 99 establece que la nulidad del título acarrea necesariamente la nulidad del asiento. ¿Cómo se puede sostenerse que el asiento tiene “autonomía sustancial” si es que la nulidad del título le afecta inexorablemente?

Profesor de la Pontificia Universidad Católica del Perú,
Universidad de San Martín de Porres y
de la Universidad Inca Garcilaso de la Vega.
Ex-Presidente del Tribunal Administrativo de la Propiedad de COFOPRI.
Ex Notario (hasta 2006, por renuncia)

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