Derecho y Cambio Social | |||
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EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LA USUCAPIÓN Reynaldo Mario Tantaleán Odar *
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SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN 2. GENERALIDADES DEL PRECEDENTE EN COMENTARIO 3. BREVES ANOTACIONES SOBRE LA USUCAPIÓN 4. LA USUCAPIÓN NOTARIAL 5. LA EXIGENCIA DEL EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL 6. CONCLUSIONES 7 LISTA DE REFERENCIAS
1. INTRODUCCIÓN El derecho cuenta entre sus herramientas primordiales con las normas jurídicas, a tal punto que más de un doctrinario equipara, sin más, al derecho con el conjunto de dichas normas. Por ello también es que entre las acepciones del derecho se tiene a la del derecho objetivo, entendiendo como tal al conglomerado de reglas y disposiciones que rigen la conducta de los humanos ubicados en un determinado lugar. Ahora bien, es natural que se nos enseñe en los claustros universitarios cuáles se constituyen las fuentes del derecho. Pero hay que hacer hincapié en que tales fuentes corresponden únicamente a las normas jurídicas, es decir, al derecho objetivo. En esa directriz, hay que remembrar que las normas jurídicas no solamente provienen de los dispositivos legales, sino que también contamos con la jurisprudencia como fuente de normas jurídicas, pues, en efecto, los fallos que se van emitiendo, son la mejor expresión de un renacimiento de un derecho estático –como es el consagrado en las leyes- en uno dinámico, como es el que fluye de los veredictos de un ente con potestad resolutiva. Con lo dicho, se conoce que el Tribunal Registral es el ente supremo en esta sede. Y entre sus tantas labores se ha preocupado por la aclaración de algunos dispositivos, además, de interesarse por llenar algunos vacíos, comunes en todo sistema normativo legal. Aún más, a algunos de sus fallos les ha conferido la calidad de precedentes de observancia obligatoria, exigiendo su fiel cumplimiento. 2. GENERALIDADES DEL PRECEDENTE EN COMENTARIO El precedente de observancia obligatoria bajo comentario surge de un acto de impugnación interpuesto por el señor José Luis Román Ferreyra ante el Registro de Predios de Lima, referido a una prescripción adquisitiva de dominio. El precedente fluye de la emisión de la Resolución de la Presidencia del Tribunal Registral Nº 038-2008-SUNARP/PT que da respuesta el pedido del recurrente y basa su sustento, entre otros dispositivos generales, en las Resoluciones Nº 316-2007-SUNARP-TR-L y 520-2007-SUNARP-TR-L. El texto del precedente reza de la siguiente manera: Se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo. 3. BREVES ANOTACIONES SOBRE LA USUCAPIÓN La prescripción adquisitiva de dominio es una institución de antigua data, siendo que su regulación ya se ubicaba en el antiguo derecho romano como bien se puede ver en las Instituciones de Justiniano (Vid. Mesa Redonda Editores 1988 (1847), 45 y ss.) Hoy en día, en virtud de nuestra codificación, la usucapión –que etimológicamente quiere decir adquisición por el uso- se constituye en uno de los modos de adquisición de la propiedad debido a una posesión continua, pacífica y pública como propietario prolongada en el tiempo por 10 años, y, en todo caso, a los 5 años cuando median justo título y buena fe cuando se trata de un bien inmueble. Ello de conformidad con el artículo 950º del código procesal civil. Este modo de adquisición de la propiedad tiene que ser peticionado ante el poder judicial conforme a las disposiciones del código procesal civil, dado que en el artículo 1992º del código civil se estipula que el juez no puede fundar sus fallos en la prescripción si no ha sido invocada por la parte interesada. Y aunque tal disposición –en estricto- esté prevista para la prescripción extintiva, por extensión sería aplicable a la usucapión (Ramírez Cruz 2004, 245). Con todo lo dicho, es común encontrar en la doctrina algunas discrepancias a cuál sería el verdadero objetivo de tal proceso judicial y, por consiguiente, cuál sería la naturaleza jurídica de la sentencia emanada en dicha tramitación. Así, mayormente de dice que la sentencia es meramente declarativa o reconocedora de una situación (Ramírez Cruz 2004, 250). Y en el peor de los casos se trata de una sentencia que verificará el cumplimiento de los requisitos exigidos –a manera de medios de prueba- concediendo la titularidad del derecho. Sin embargo, pareciera ser que en realidad la sentencia sería constitutiva toda vez que, para nuestro sistema legal la usucapión transforma al poseedor en un nuevo propietario, aunque en contra de tal inferencia juega la obscuridad de nuestra codificación cuando se establece, en el artículo 952º, que quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. 4. LA USUCAPIÓN NOTARIAL Sin entrar en mayores detalles ni controversias sobre el tema de la usucapión, tenemos que, de conformidad con la Ley 27157, se introdujo en nuestro ordenamiento jurídico la posibilidad de que la usucapión fuese declarada en sede notarial como proceso no contencioso. El señalado trámite se incorporó al derecho nacional, entre otras, con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no contasen con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, pudiesen sanear su situación. Evidentemente, en estos casos para que proceda la usucapión se exige que el poseedor carezca de título de propiedad o, por lo menos que, cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, el interesado reúna todos los requisitos exigidos para la usucapión larga. Esta competencia concedida a las notarías públicas fue extendida y precisada por la Ley 27333 donde se dispuso que fuera competente el notario de la provincia en la que se ubicase el inmueble. Para ello, el procedimiento parte de la petición escrita del interesado, autorizada por abogado, conteniendo la indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión, el nombre del titular registral, de ser el caso, además de anexarse la copia literal de dominio del predio si estuviese inscrito o el certificado de búsqueda catastral, de ser el caso. Para efectos de dotar de seguridad al proceso, nuestra normatividad exige también que el notario cumpla con notificar a la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado, así como al titular registral del inmueble, a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todos los agentes indicados en la anotada solicitud. A lo dicho se aúnan las publicaciones por tres veces consecutivas con intervalos de tres días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado de la localidad y en uno de circulación nacional, además de la colocación de carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva. 5. LA EXIGENCIA DEL EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL Como bien se puede observar en lo anotado, para intentar usucapir un bien es necesario haber notificado al sujeto que figura como titular del bien en los Registros Públicos. O sea, es indispensable acreditar que se ha llevado a cabo la notificación al titular registral que eventualmente perderá su derecho de propiedad inscrito. En la Resolución del Tribunal Registral que da origen al precedente de observancia obligatoria se afirma que la discusión se centra en establecer si la evaluación de un yerro de esta naturaleza se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral del título. Es decir, en una palabra, se trata de determinar si la ausencia de notificación de quien figura como titular del bien en los Registros Públicos puede ser cuestionada en sede registral. Apoyando a los razonamientos que favorecerán a la resolución del caso se dirá que, conforme el numeral 5.2 de la Directiva 013-2003-SUNARP/SN, no le está permitido a las instancias registrales calificar la validez de los actos procedimentales que en virtud de la Ley 27333 y demás normas complementarias sean de competencia del notario, así como el fondo o la motivación de la declaración notarial. Ad empero, a criterio del Tribunal Registral, para erigir el precedente en examen, se afirma que sí se encuentra dentro de la esfera registral la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral. Mejor dicho, la determinación de la adecuación del título con los antecedentes registrales se funda en el principio de tracto sucesivo que impone que todos los derechos que se incorporen al registro necesariamente deben emanar de derechos previamente registrados, salvo el supuesto de inmatriculación, conforme al artículo 2015º del código civil. Si recordamos un poco, en el artículo 2013º del código civil se consagra el principio de legitimación, en virtud del cual el contenido de una inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Consecuentemente, como el titular registral, por el principio de legitimación, puede actuar conforme al contenido del derecho inscrito o ser considerado por toda la colectividad como verdadero titular del derecho registrado, cualquier cambio registral procederá en mérito a un título modificatorio posterior en el que ineludiblemente deba intervenir el correspondiente titular registral. Ello implica, según el Tribunal Registral, que toda resolución judicial, administrativa o notarial que se dirija a una alteración de los datos contenidos en un Registro Público deberá incluir al titular registral, esto en virtud también de la intangibilidad del contenido de los asientos registrales. Con todo lo aseverado se puede afirmar que la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral es viable de ser evaluado por el registrador público. Ergo, el registrador estaría facultado para evaluar y verificar si el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio se ha llevado a cabo con la debida notificación de quien figure como titular registral del predio. En definitiva, si bien el raciocinio de la Sala parte de un evento de usucapión notarial, vemos que el precedente se extiende a prescripciones adquisitivas de dominio fruto de cualquier tramitación, como sería la tramitada en sede judicial. Surge, en fin, la duda si tal verificación también es viable cuando se trate de prescripciones adquisitivas de dominio resultado de una tramitación administrativa, como es, verbi gracia, la usucapión en el ámbito rural. Para concluir queda agregar que el proceder de la Sala no es más que un intento por salvaguardar el debido proceso como conjunto de garantías vigentes en nuestro derecho, contando entre su contenido al derecho de contradicción como pilar en su estructuración. 6. CONCLUSIONES Conforme a todo lo dicho podemos esbozar las siguientes concusiones:
7. LISTA DE REFERENCIAS Albaladejo, Manuel. Derecho Civil III - Derecho de bienes - Derechos reales en cosa ajena y Registro de la propiedad. 8ª. Vol. II. Barcelona: José María Bosch Editor, S. A., 1994. ———. Derecho Civil III - Derecho de bienes - Parte general y derecho de propiedad. 8ª. Vol. I. Barcelona: José María Bosch Editor S. A., 1994. Arean, Beatriz. Curso de Derechos Reales - Privilegios y derecho de retención. 3ª. Buenos Aires: Editorial Abeledo-Perrot, 1994. De Ruggiero, Roberto. Instituciones de Derecho Civil - Introducción y parte general - Derecho de las personas, derechos reales y posesión. Traducido por Ramón Serrano Suñer y José Santa-Cruz Teijeiro. Vol. I. 2 vols. Madrid: Instituto Editorial Reus, 1915. Diez-Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial - Las relaciones jurídico-reales - El registro de la propiedad - La posesión. Vol. 3º. 3 vols. Madrid: Editorial Civitas, 1995. Gutiérrez Camacho, Wálter, y otros. Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas. Vol. V. 10 vols. Lima: Gaceta Jurídica S. A., 2003. Mazeaud, Henri, León Mazeaud, y Jean Mazeaud. Lecciones de Derecho Civil - Derechos reales principales: El derecho de propiedad y sus desmembraciones. Traducido por Luis Alcalá-Zamora y Castillo. Vols. IV - Parte Segunda. 4 vols. Buenos Aires: Ediciones Jrídicas Europa-América, 1960. Mesa Redonda Editores. Instituciones de Justiniano - Tomado de M. Ortolán. 3ª edición. Lima: Mesa Redonda Editores, 1988 (1847). Ramírez Cruz, Eugenio María. Tratado de Derecho Reales - Propiedad - Copropiedad. 2ª. Vol. II. 3 vols. Lima: Editorial Rodhas, 2004.
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Abogado. Docente de la Facultad de Derecho y Ciencias
Políticas de la Universidad Nacional de Cajamarca y de la
Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo. Conciliador
Extrajudicial y Árbitro.
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