Revista Jurídica Cajamarca

El embargo de inmueble no inscrito: elementos constitutivos según el Art. 650° del Código Procesal Civil

Carlos Díaz Vargas (*)

El artículo 650º  del C.P.C., que regula la medida cautelar de embargo de un inmueble no inscrito o no registrado, textualmente prescribe: “Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero deberá conservar la posesión inmediata”.

Esta norma presenta los siguientes elementos constitutivos:

1.-QUE SE TRATE DE UN INMUEBLE NO REGISTRADO:

 Si bien la regla general en nuestro país es que se afecte a los bienes inmuebles mediante la medida cautelar de embargo en forma de inscripción, para lo cual se requiere necesariamente que el predio se encuentre registrado, con la institución en estudio se regula una excepción de importancia, que prácticamente ha llenado un vacío legislativo, puesto que el artículo 626º  del derogado C. de P. C., sólo de manera tímida y poco clara lo contempló. Así, pues, en los inicios del siglo XXI aún existe un considerable número de predios urbanos y rústicos que carecen de vida registral, pese a que en la última década, el Gobierno de Turno ha logrado inscribir miles de inmuebles a través de la Comisión de Formalización de la Propiedad Privada ( COFOPRI ) y del Proyecto Especial de Titulación de Tierras  ( PETT ), consiguiendo un avance significativo sobre el tema que merece destacarlo. Precisamente esta realidad es la que regula el indicado artículo 650º .

En efecto, la medida  cautelar en comento comprende a los inmuebles que no tienen antecedentes registrales, pero también a aquellos que se encuentran  en proceso de inscripción, lo cual es correcto;  sin embargo, en la práctica existen criterios judiciales encontrados sobre el particular. La mayoría de ellos  lo comparten, pero también existe una posición jurisdiccional que se inclina por aplicar la medida cautelar de embargo en forma de inscripción, lo que parece poco atinado , ya que esta medida procede únicamente cuando el inmueble tiene vida  registral, lo que no ocurre con un predio en proceso de inscripción , que en tanto no concluya satisfactoriamente, no puede hablarse de que haya quedado inscrito, teniendo en cuenta que muchas veces no logra inscribirse al menos en el corto plazo debido a múltiples razones, como podría ser un problema de medidas perimétricas o linderos o una cuestión de tracto sucesivo. Por esto, creemos que en una futura enmienda legislativa, se debe incluir taxativamente que la medida cautelar de embargo de inmueble no inscrito comprende también a los inmuebles que se encuentren en proceso de inscripción.

2.-POSIBILIDAD DE AFECTAR AL BIEN MISMO, CON EXCLUSIÓN DE SUS   FRUTOS:

 Frutos son los beneficios, utilidades o rentas que se obtienen periódicamente de un bien, siempre que éste no altere su sustancia. Los frutos pueden ser naturales, industriales o civiles, según provengan del bien sin la intervención humana, con la intervención del hombre o que se produzca como consecuencia de una relación jurídica, respectivamente.

La norma otorga al acreedor la posibilidad no solamente de afectar al inmueble mismo, sino también a sus frutos, siempre y cuando sean necesarios para garantizar la totalidad de la deuda insoluta. Esto quiere decir, que si el predio es suficiente por sí solo para cubrir la acreencia, el embargo de los frutos no será necesario y el acreedor que así  lo solicite, sin duda que incurrirá en un exceso que el Órgano Jurisdiccional no deberá permitir.

3. -NECESIDAD DE NOMBRAR DEPOSITARIO AL MISMO OBLIGADO:

La norma es clara en este aspecto. No cabe en lo absoluto la posibilidad de nombrar como depositario a una persona distinta del propietario-poseedor. Por ello, creemos de que es muy restringida y, por tanto, no abarca a un sinnúmero de situaciones que se presentan en la práctica, como por ejemplo, ¿ qué ocurre si se afecta un predio que se encuentra ocupado por un tercero, en mérito a un vínculo contractual con el propietario? Evidentemente, la legislación actual carece de una alternativa clara y viable para la resolución  de este caso concreto y, por ello, planteamos la posibilidad de que un tercero pueda ser designado como depositario, aun cuando sólo  sea en determinados y justificados supuestos.  Además,  es una  necesidad que se contemple en un futuro inmediato expresamente las obligaciones y derechos del depositario, puesto que la remisión tácita a las consignadas en el Depósito Necesario, previsto en los artículos l854  a l856 del Código Civil, no es suficiente. Asimismo, consideramos necesario que en la norma se incluyan causales de subrogación del depositario ante el incumplimiento de sus obligaciones.

4.- LA EXONERACIÓN DEL PAGO DE LA RENTA POR PARTE DEL OBLIGADO:

La medida cautelar produce un gravamen al bien, sin embargo esta situación jurídica no afecta su libre disposición., puesto que el bien gravado aún se mantiene en la esfera de dominio del propietario afectado, quien puede ejercer con alguna restricción  digamos los atributos que le confiere su condición de propietario, como son de usar, disfrutar, disponer o reivindicar el bien, estando sí limitado para ceder su posesión inmediata a un tercero, conforme con mayor detalle lo analizaremos en el siguiente punto. Es por ello que resulta lógico que se le exonere  al propietario del inmueble el pago de una renta, por la sencilla razón de que el  mismo sigue siendo de su propiedad, en tanto no culmine la ejecución forzada o se extinga de alguna manera la obligación que generó la medida cautelar en comento. En el primer supuesto, concluida la ejecución forzada con el respectivo auto de adjudicación, se extingue el derecho de propiedad del afectado sobre el predio, convirtiéndose en un ocupante precario, pasible de desalojo. En el segundo supuesto,  si se extingue la obligación por alguna de las causas que prevé la normatividad vigente, la medida cautelar necesariamente se cancela y el predio recupera su condición de libre de gravámenes.

El sentido que se persigue con la exoneración del pago de renta, así como la obligación de nombrar necesariamente como depositario al propio afectado, es que éste no pierda la posesión sobre el bien objeto de la medida, otorgándole así la posibilidad de que salde la obligación durante el lapso de duración de la afectación  y antes, por supuesto, de que concluya la ejecución forzada.

5.-OBLIGACION DEL PROPIETARIO AFECTADO DE CONSERVAR LA POSESION INMEDIATA DEL PREDIO:

Este elemento constitutivo también tiene una estrecha relación con la exoneración del pago de la renta que se le concede al afectado, puesto que obliga al propietario a mantener la posesión sobre el inmueble en tanto dure la afectación, de lo contrario, si el propietario perdiera la posesión, la exoneración concedida no tendría razón de ser.

El Código Civil vigente considera la existencia de varias clases de posesión, sin embargo para este breve análisis del artículo 650º  del C.P.C., solamente necesitamos conocer la definición de Posesión Inmediata y de Posesión Mediata.

La Posesión Inmediata, de acuerdo con el art. 905º  del Código Civil, le corresponde a quien posee temporalmente un bien en virtud de un título, es decir es poseedor inmediato quien tiene relación directa y física con el bien, comprendiendo así las facultades de usar y disfrutar

y,  además , presupone la legitimidad de la posesión, conforme lo denota la expresión “en virtud de un título”, el que puede ser como arrendatario, comodatario, usufructuario o del mismo propietario que mantiene su posesión sin haberla cedido a un tercero.

La Posesión Mediata, también contemplada en el art. 905º  del Código Civil, le corresponde a quien confirió el título, es decir, es la persona que no mantiene una relación directa con el bien, no lo posee físicamente, pero sí tiene la potestad de hacerlo una vez que fenezca el título conferido. En este supuesto, encontraremos al propietario arrendador, al comodante, al administrador, entre otros.

El artículo en análisis solamente prevé la obligación de conservar la posesión inmediata, restringiendo los  alcances que debería tener, en razón precisamente de que la regla general de que se afecte a un predio no inscrito,  contempla sólo la posibilidad de que el obligado sea simultáneamente el propietario-poseedor, de tal manera que en el caso concreto de que antes de trabarse el embargo el obligado propietario haya  cedido su posesión inmediata en virtud de un título a un tercero,  este elemento de la medida cautelar no podría exigirse, surgiendo un verdadero problema que se solucionaría con relativa facilidad si la norma permitiera el nombramiento de depositario a un tercero o, en todo caso, se ampliara la facultad del afectado en el sentido de que su obligación sea de conservar la posesión inmediata o mediata, permitiéndole ceder el bien mediante un título . Sin embargo, este supuesto sería viable si el embargo se ha trabado solamente sobre el bien, con exclusión de sus frutos,  caso contrario, estando afectados los frutos, el propietario obligado estaría impedido de perder la posesión inmediata.  En este sentido,  la norma tendría que prever también esta situación en una futura enmienda legislativa , con mucha claridad y precisión, para evitar tergiversaciones interpretativas o vacíos legislativos.

Así, pues, y para finalizar este breve análisis de los elementos constitutivos del embargo de inmueble no inscrito en nuestra legislación actual, consideramos que  la obligación de conservar la posesión inmediata que la norma adjetiva ha previsto, tiene relación con la restricción tácita o no sobre la facultad de disposición del propietario afectado. Creemos, aun cuando en apariencia produzca esa impresión, de que no existe prohibición de disponer del bien. El Código Civil permite la libre disponibilidad de bienes gravados, particularmente en los artículos 882º  y l354, no existiendo por tanto ninguna restricción a esta facultad en la redacción del artículo 650º . Pero si consideramos absolutamente necesario de que el vendedor afectado haga de conocimiento del tercero adquirente del gravamen, así como también comunique al Juzgado correspondiente del acto jurídico celebrado, sin que sea necesario solicitar autorización judicial para la venta. En caso el obligado no cumpla con poner en conocimiento al adquirente del gravamen, cometería el delito de Estelionato, previsto y penado en el artículo 197º, inciso cuarto   del Código Penal, por cuanto el obligado estaría vendiendo como bien libre un bien embargado.

(*) Abogado.