Derecho y Cambio Social

1.       NOTA INTRODUCTORIA

Cuando conversamos con sujetos comunes haciéndoles conocer que en nuestro derecho está permitido vender bienes ajenos, su reacción natural es la de tildar a nuestro derecho –y con él a nuestras leyes y a nuestros legisladores- como de indeseables.

Es claro que la permisión del tratamiento de la venta de un bien ajeno tiene una razón de ser en nuestro derecho, por lo que mal se puede hacer en exigir que un ciudadano común comprenda tales fundamentos.

Lamentablemente tal situación se torna en inaceptable cuando son los propios personajes del mundo jurídico los que desconocen los motivos que explican esta regulación.

Esto se trasluce y se manifiesta grandemente en las figuras que a continuación detallamos, cuya aparente incorrección plantea una interrogante con una respuesta que hasta la fecha no hemos podido encontrar de modo satisfactorio en diversas fuentes, por lo que nos aventuramos a ello, discrepando abiertamente contra varios de los postulados de muy insignes y reconocidos juristas

La pregunta crucial, entonces, a responder, de la misma manera a como se descifra un acertijo, sería:

¿Cómo es posible que por un lado el código civil peruano en su artículo 1409º inciso 2 permita la venta de bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio, mientras que, por otro lado, el código penal peruano, en su artículo 197º inciso 4 sancione hasta con cuatro años de pena privativa de la libertad el acto de vender o gravar bienes litigiosos, embargados, gravados o ajenos?

2.      LOS BIENES AJENOS, AFECTADOS, EMBARGADOS O LITIGIOSOS COMO OBJETO DEL CONTRATO

En líneas generales, para nuestra legislación el objeto de un contrato es la obligación que emerge de él. A su vez –siempre dentro de nuestra regulación legal- la obligación tiene como objeto una prestación consistente en una conducta que debe realizar el sujeto deudor frente al acreedor para que éste vea satisfecho su interés y no se llegue a materializar un conflicto.

Este prestación, al ser una conducta, tradicionalmente puede consistir en un dar, en un hacer o en un no hacer algo.

Conforme al artículo 1409º inciso 2 del código civil, la prestación materia de la obligación que emerge de un contrato puede versar sobre bienes ajenos o afectados en garantía o, incluso, sobre bienes embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.

No es este el espacio para entrar a detallar sobre la naturaleza espiritual o consensual de la mayoría de nuestros contratos, por lo que, por el momento, nos será suficiente lo vertido.

3.      EL ESTELIONATO COMO DELITO

Nuestro código penal, en su artículo 197º inciso 4, regula la contratación de bienes litigiosos, afectados, embargados o ajenos como una modalidad de estafa.

Partiendo de ello hay que entender que la estafa es un delito en virtud del cual se requiere lograr un provecho para uno mismo o para otro, pero en detrimento de la víctima.

Ad empero, el elemento esencial de la estafa nos refiere que se necesita inducir a error a la damnificado.

La modalidad de defraudación a la que estamos haciendo referencia se conoce, en doctrina y jurisprudencia, como estelionato.

4.      LA APARENTE INCONGRUENCIA LEGISLATIVA

Se debe partir de que el ordenamiento jurídico objetivo se constituye en un sistema normativo, cuyo soporte principal lo estructuran las normas legales, es decir, aquellas normas que provienen de la ley como fuente principal en nuestro derecho.

Recordamos bien que en las aulas universitarias se nos enseñó que el orden normativo (incluyendo al legislativo) debe guardar congruencia, apuntando a su plenitud, de modo que cuando encontremos una aparente contradicción, la intentemos solucionar reinterpretando las normas de manera que converjan armónicamente.

En nuestro caso, pese a la aparente discordancia entre el artículo 1409º inciso 2 del código civil y el artículo 197º inciso 4 del código penal, consideramos que el legislador peruano ha sido muy prudente en su regulación, razón por la cual la aparente discrepancia es fácilmente diluible.

Para comprender mejor nuestros postulados separaremos en tres los supuestos hipotéticos generales dentro de los cuales se podrían subsumir los casos reales a manifestarse.

5.      PRIMER SUPUESTO: TANTO TRANSFERENTE COMO ADQUIRENTE CONOCEN DE LA CALIDAD Y SITUACIÓN DEL BIEN

Nuestro primer supuesto partiría de la autonomía de la voluntad como principio rector en materia contractual.

Si el transferente da a conocer, de modo claro, al adquirente que el bien a transferirse está afectado en garantía, o está embargado, o está sujeto a algún litigio, o se trata de un bien ajeno, y, pese a ello, el futuro transferente celebra el contrato, este contrato es plenamente válido debido a la igualdad de información entre ambas partes y a su común intención, a lo que se suma la buena fe como criterio interpretativo, negociador, de celebración y de ejecución de los contratos (1362º código civil).

Esto debe acogerse positivamente puesto que los contratos quedan perfeccionados cuando el consentimiento se presta de manera congruente (1373º código civil).

Como un supuesto que nos permite sustentar esta posición tenemos al artículo 1500º inciso 4 del código civil donde se impide al adquirente ejercer el derecho de saneamiento por evicción cuando conocía perfectamente que el contrato versaba sobre un bien litigioso o ajeno.

Además, en el artículo 1537º de dicho cuerpo normativo se regula el supuesto en que ambas partes conocen que el bien materia de la transferencia es ajeno. Allí se nos remite -con mucha lógica- al tratamiento para los supuestos de la promesa de la obligación o del hecho de un tercero. Es decir, aquí el transferente, haciendo las veces de promitente tendrá que hacer lo posible para que el tercero propietario transfiera efectivamente el bien, en caso contrario, el transferente original (promitente) asumirá las consecuencias de la inejecución.

6.      SEGUNDO SUPUESTO: SOLAMENTE EL TRANSFERENTE CONOCE DE LA CALIDAD DEL BIEN PERO NO LA DA A CONOCER

Para ingresar a este terreno debemos partir de que dentro de un razonar común, un adquirente presupone que el bien que se le transfiere es de propiedad del transferente. Pero dicha presunción no siempre concuerda con la realidad.

Entonces, puede acontecer que el transferente conozca exactamente la calidad del bien, es decir, que es ajeno, se haya en litigio o está afectado, pero no hace conocer de ello al adquirente.

En este caso estamos ante una omisión, la cual puede o no ser dolosa.

Es decir, el adquirente tarde o temprano sabrá que el bien no es libre o es ajeno, entonces podrá accionar contra el transferente por el supuesto engaño. Pero tal transferente se podría escudar en que el adquirente jamás le preguntó sobre la calidad y situación del bien.

En este caso, nuestra legislación civil no sanciona ni con nulidad ni con anulabilidad este supuesto, sino que deja en manos del adquirente el elegir el camino: puede exigir el cumplimiento de la obligación o puede solicitar la rescisión del contrato.

El artículo 1539º del código civil es contundente al respecto cuando indica que la venta de un bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, excepto cuando éste hubiese sabido que el bien no pertenecía el vendedor.

Tal rescisión trae como consecuencia la restitución al comprador del precio, además de la indemnización por daños y perjuicios sufridos, los gastos, intereses, tributos y mejoras que hubieren acontecido.

Como se ve, la invalidación del contrato no puede operar automáticamente, pues si bien el transferente pecó al no haber dado a conocer la calidad y situación del bien, no es menos cierto que el adquirente también yerra al no actuar con la debida diligencia al no intentar enterarse de la situación real del bien.

Al respecto, se podría decir que tal tratamiento propuesto sólo operaría cuando el silencio del transferente se presentara con despropósito, es decir, sin intención alguna. Empero, nosotros creemos que aun cuando el transferente callara intencionalmente sobre la calidad del bien, no estaríamos ante un estelionato, como se explicará líneas adelante.

En estos casos, el remedio siempre es civil –incluso puede serlo administrativamente-, debido a la asimetría informativa existente entre las partes. En mejores términos, el transferente está en mejor posición que el adquirente en conocer sobre el verdadero estado y calidad del bien, y es su deber informar sobre ello. Pero, insistimos, también es exigible al adquirente una cuota mínima de cuidado y no presuponer a sus anchas que el bien es de propiedad del transferente.

De no ser cierto este razonamiento, muchas de las ventas que realizan diversas inmobiliarias serían ilegales. Así, ciertas empresas dan a conocer inmuebles ofertados y contactan posibles compradores. Aunque ellos aparecen como intermediarios, en la realidad son ellos quienes venden y compran los inmuebles sabiendo a ciencia cierta que ni son dueños ni pretenden serlo, y no por ello su actividad es ilegal, muy por el contrario facilitan el tráfico jurídico.

Nuestra posición al respecto, puede ser avalada –al menos parcialmente- por el tratamiento que da nuestro código civil al saneamiento por evicción, consistente en el saneamiento que se debe cuando el adquirente es privado del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de una resolución firme y por razón de un derecho de tercero anterior a la transferencia (1491º código civil).

7.      TERCER SUPUESTO: EL TRANSFERENTE CONOCE LA CALIDAD DEL BIEN PERO TERGIVERSA LA INFORMACIÓN

El supuesto que nos interesa para lograr el deslinde trazado hace referencia a que el transferente conoce perfectamente de la calidad y situación del bien, pero cuando realiza el contrato falsea los hechos y da a conocer una irrealidad al adquirente.

Esto es claro pues, en nuestro código penal de estipula que el delito de estelionato se presenta cuando:

Se vende o grava, COMO BIENES LIBRES, lo que son litigiosos o están embargados o gravados. (subrayado nuestro)

Creemos que de una simple lectura -con un mínimo de detenimiento- nos podemos dar cuenta de lo que específicamente se sanciona.

Aquí hay un elemento objetivo contundente que diferencia este supuesto de los demás: se trata de contratar sobre bienes en litigio o afectados como si en realidad no lo estuvieran.

Es decir, el transferente asegura al acreedor que los bienes están libres de polvo y paja cuando en realidad pesa sobre ellos una carga que puede ser un gravamen un embargo o que el mismo bien se encuentre en litigio.

A renglón seguido, en el mismo artículo se añade que el delito también se materializa cuando:

Cuando se vende, grava o arrienda COMO PROPIOS los bienes ajenos. (subrayado nuestro)

Al igual que en el caso anterior, la redacción del artículo nos clarifica el panorama. Ahora se trata de vender o gravar o arrendar un bien ajeno –situación permitida por nuestra legislación civil- pero con el agregado de que se hace conocer al adquirente que el bien es propio.

El elemento sancionado por el derecho penal apunta al engaño que utiliza el transferente –no en callar sobre el estado real del bien- sino en inducir a error al adquirente haciéndole creer que el bien materia de la transferencia está libre de cargas o litigios o que le pertenece al propio transferente, cuando en realidad no es así.

En una sola palabra, el transferente hace creer al adquirente que el bien a transferirse es propio o es libre cuando en verdad no lo es.

8.      COLOFÓN

En breves palabras podemos decir que, en el primer supuesto el transferente da a conocer la real situación del bien, es decir, actúa positivamente. Aquí estamos ante una comisión activa correcta. Por ello el contrato es plenamente válido.

En el segundo caso, el transferente calla sobre la calidad del bien, es decir, actúa negativamente, por lo que nos enfrentamos a un actuar omisivo. Es claro que el adquirente no conozca la real situación del bien por lo que, al estar en una suerte de desventaja, goza de la alternativa de elegir entre dos opciones: o rescinde el contrato o exige el cumplimiento y ejecución de la obligación emergida.

Finalmente, en el tercer supuesto, el adquirente falsea la información sobre la real situación del bien. Aquí estamos, el igual que en el primer caso, ante una comisión activa, es decir el transferente actúa de modo efectivo, pero dicho accionar se torna en una actitud impostora, lo cual explica el motivo de la sanción prevista por nuestro derecho penal.

 

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